Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – zmeny v oblasti správy bytových domov

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 283/2018 Z. z. s účinnosťou od 1.11.2018) má za cieľ odstrániť komplikovanosť a obsolentnosť úpravy niektorých oblastí zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Napriek svojmu úmyselnému zjednodušeniu má ambíciu spresniť niektoré inštitúty a zvýšiť kontrolu a možnosti vlastníkov pri správe ich nehnuteľností. Popri zavedení nových pojmov a práv k nim sa vzťahujúcich cez úpravy zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru, je azda najväčšou oblasťou zásahu práve správa domu a postavenie či už subjektu, ktorý budovy spravuje, tak aj postavenie vlastníkov vo vzťahu ku vykonávanej správe.

Čo je správa domu

Rozsah definície správy domu a základných povinností v oblasti správy ostáva po poslednej novele zákona zachovaný. Ide o obstarávanie služieb a tovarov, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov v dome najmä prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva. Jediná zmena sa dotkla činnosti správy doteraz definovanej ako „udržiavanie“. Pojem „udržiavanie“ po novom nahradili pojmy „rekonštrukcia a modernizácia“. Tieto pojmy nie sú v zákone nové, boli zahrnuté už predchádzajúcou väčšou novelou č. 205/2014 Z. z. Ich použitie v definícií správa domu v § 6 ods. 2 zákona však ostalo opomenuté.

Nové pojmy sú bezpochyby presnejšie, avšak z praktického hľadiska bude mnoho drobných činností správy, ktoré bolo možné doteraz subsumovať pod udržiavacie činnosti, po novom problematické zaradiť. Markantnejší a vítaný zásah, ktorý sa snaží odstrániť právnu neistotu, nastal v prípade uzavretia viacerých zmlúv na správu jedného domu. Doteraz boli všetky takéto zmluvy neplatné. Po novom sa odstraňuje právny chaos, ktorý doteraz vznikal vyhlásením všetkých súbežných zmlúv uzavretých na správu pre jeden dom za neplatné tak, že prvá zmluva, ktorá bola pre dom uzatvorená, ostáva platná.

Vznik správy

Správa v dome ostáva upravená dvoma spôsobmi, a to buď prostredníctvom spoločenstva vlastníkov alebo cez profesionálneho správcu. V oboch prípadoch sa režim správy zakladá rozhodnutím o forme správy a osobe, ktorá bude správu zabezpečovať a uzatvorením príslušnej zmluvy. Po novom sa spresnil aj moment začiatku povinnosti správy domu, ktorý sa najmä pri nových developerských projektoch doteraz určoval často príliš skoro alebo príliš neskoro v závislosti od postupu predaja bytov a nebytových priestorov v dome. Po novele povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Doterajšia úprava spôsobovala v praxi pochybnosti a neistotu aj pri spôsobe uzatvárania, zmeny či ukončenia zmlúv na správu domu. Vágnosť bola odstránená tým, že zákonodarca explicitne uviedol to, čo z dodržania formálnej stránky pre platnosť zmluvy (teda aj jej zmeny či ukončenia) postačuje. Zmluva na správu musí byť podpísaná osobou zvolenou za predsedu spoločenstva alebo správcom na jednej strane a na druhej strane postačuje podpis „osoby poverenej vlastníkmi“. Takouto osobou nemôže byť iba predseda spoločenstva, čo vzbudzuje dodatočne otázky, prečo takýto zákaz pri osobe správcu chýba. Prečo zákonodarca použil expressis verbis inštitút poverenia a nie zastúpenia ostáva taktiež otázne.

Analogicky však v zmysle § 14 ods. 4 poslednej vety nemôže vlastník v dome splnomocniť na zastupovanie správcu. Preto neodporúčame správcom podpísať zmluvu o výkone správy aj za vlastníkov, a vlastníkom neodporúčame poveriť správcu na ich zastúpenie pri podpise zmluvy o výkone správy. Podpisy iných účastníkov zmluvy, teda ostatných vlastníkov novela výslovne nevyžaduje, čo zjednodušuje mnoho v praxi sa vyskytujúcich (až bizarných) situácií.

Zmluvu už aklamačne alebo písomne schválili vlastníci hlasovaním, nie je teda do budúcna potrebné získavať podpisy vlastníkov, ktorí si to napr. medzi časom rozmysleli, odcestovali, sú nedostihnuteľní alebo podmieňujú jej podpis vlastnými požiadavkami či zdĺhavými previerkami podpisovaného znenia zmluvy. Forma podpisov na zmluve je však po novom sprísnená požiadavkou ich notárskeho overenia. Samotný proces poverenia konkrétnej osoby uzatvorením zmluvy za všetkých vlastníkov nie je bližšie popísaný, v záujme právnej istoty (aj keď ide o poverenie) sa odporúča myslieť aj na súhlas danej osoby s týmto poverením.

Pri akejkoľvek zmene zmluvy novela zakotvila novú povinnosť vyhotovenia úplného znenia zmluvy a oznamovaciu povinnosť voči vlastníkom vo vzťahu ku každej zmene, a to do 30 dní od schválenia zmeny. Odpoveď na otázku, prečo nastal pri spôsobe doručovania zmluvy a jej zmeny vlastníkom rozdiel v prípade spoločenstva a správcu nie je zrejmá, novela však zakotvila iba pri správcovi cez odkaz „12e)“ možnosť použitia právnej fikcie doručenia (aplikáciou ustanovení § 106, 112 a 113 Civilného sporového poriadku).

Konanie v mene a na účet vlastníkov

Novela zosúladila konanie spoločenstva a správcu tak, že títo uzatvárajú zmluvy v mene a na účet vlastníkov, vykonávajú však správu domu samostatne. Zároveň z konania týchto osôb sú priamo zaviazaní vlastníci v dome. Osoba vykonávajúca správu v dome zodpovedá do výšky splatených úhrad za plnenia a zostatku fondu opráv. Nad rámec týchto prostriedkov vlastníkov, s ktorými hospodária, zodpovedá za záväzky domu priamo vlastník v dome v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. Novela konkretizovala aj v praxi často mylne interpretovaný spôsob zastupovania a legitimácie týchto osôb na podanie žaloby vo veciach správy tak, že spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci, až kým sa nepreukáže rozpor ich záujmov. Novela explicitne oprávňuje tieto osoby, aby zastupovali vlastníkov aj vo vymenovaných prípadoch, pokiaľ je také konanie smerované voči niektorému z vlastníkov v dome.

Inštitút zástupcu vlastníkov je nanovo sformulovaný a sprecizovaný, po novom môže takúto funkciu vykonávať iba vlastník v dome. Existujú odborné názory, že by za takúto osobu mohla byť zvolená akákoľvek osoba, zastávame však názor, že logicky by malo ísť o vlastníka, ktorý má v konkrétnom dome, kde má vykonávať túto funkciu, byt či nebytový priestor. Takéto zastupovanie bude pre vlastníkov aj najlepšou garanciou precíznosti a osobnej angažovanosti zástupcu vlastníkov.

Zhromaždenie, schôdza a hlasovanie vlastníkov

Po novom pri správe domu spoločenstvom vlastníkov preberá kompetencie rady zhromaždenie vlastníkov v prípadoch, ak má dom najviac osem bytov a nebytových priestorov. Na pohľad sa najširší zásah z celej oblasti zmien dotkol úpravy schôdzí a hlasovania vlastníkov. Zhromaždenie aj schôdza vlastníkov postupuje pri svojom zasadnutí a samotnom chode podľa rovnakých ustanovení v zákone. Spôsob hlasovania a princípy akými vlastníci hlasujú však ostávajú zachované v zásade tak, ako pred novelou. Priaznivejšie pre prípravu na schôdzu sa predĺžila lehota na oznámenie o zvolaní schôdze spolu s programom schôdze z minimálnych 5 na 7 dní.

Nová úprava v oblasti hlasovania uľahčuje priebeh schôdzí tak, že sa zrušila povinná hodina čakania v rámci schôdze na to, aby mohli vlastníci zníženým hlasovacím kvórom prítomných vlastníkov prijať rozhodnutia na schôdzi. Schôdza vlastníkov je po novom uznášaniaschopná už jej začiatkom.

Pochybnosti pri hlasovaniach odstraňuje legislatívno-technická úprava novely, ktorá sústreďuje všetky potrebné kvóra na hlasovanie v novom § 14b zákona a zároveň zakotvuje štyri rôzne potrebné väčšiny vlastníkov pre rozhodovanie o konkrétnych otázkach. Tie sú prehľadnejšie v porovnaní s minulosťou. Rozhodovanie o jednej z bežných otázok správy, a to spôsobe prevádzky domu (teda rozhodovanie o preddavkoch do fondu opráv ako aj účel použitia takých prostriedkov ako každoročná povinnosť správcu v rámci plánu opráv povinného zverejniť do 30.novembra) sa sprísnilo – presunulo sa medzi skupinu rozhodnutí schvaľovaných nadpolovičnou väčšinu všetkých vlastníkov.

Dané síce umožňuje vlastníkom mať väčší prehľad a silu v rámci rozhodovania a nakladania s ich prostriedkami, môže to však sťažiť samotnú plynulosť prevádzky a správy budovy aj v často nákladovo zanedbateľnejších položkách. Správa domu bude v tomto rozsahu buď omnoho menej flexibilná alebo prinúti vlastníkov koniec koncov delegovať rozhodovanie na určené osoby viac zainteresované do vecí správy. Takéto konania v konečnom dôsledku opätovne vzdialia správu domu od všetkých vlastníkov a zastávame názor, že znížia aj počet schôdzí vlastníkov iniciovaných osobou vykonávajúcou správu. Tým by sa aj vzdialila vzájomná komunikácia a informovanosť vlastníkov medzi sebou ako aj s osobou vykonávajúcou správu. Ďalej novela zaviedla aj možnosť vlastníkov určiť rozsah oprávnenia disponovať s prostriedkami fondu opráv, teda delegovať určité prostriedky z fondu do rúk určitej osoby. Tým máme za to, že zákonodarca zhojil v praxi sa často vyskytujúce generálne oprávnenia na použitie menších prostriedkov vlastníkov z fondu určitou treťou osobou. V mnohých zmluvách o správe boli historicky už takéto ustanovenia zapracované, ich legálnosť však bola otázna.

Predchádzajúcimi novelami totiž pribudlo ku povinnostiam správcu priebežne zverejňovať vlastníkom postup obstarávania služieb a tovarov pri všetkých činnostiach spojených so správou vrátane jednotlivých cenových ponúk. Správca bol viazaný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky pri obstarávaní služieb a tovaru, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov v dome a bol povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov v dome o výbere dodávateľa. Či táto povinnosť riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny o výbere dodávateľa bola zachovaná v prípadoch, pokiaľ si vlastníci dohodli isté generálne oprávnenie poverenej osoby samostatne rozhodovať o výbere dodávateľa a o použití v istom limite prostriedkov z fondu za správne, je otázne. Po novom však bola povinnosť správcu riadiť sa rozhodnutím exaktne „nadpolovičnej väčšiny“ vlastníkov o výbere dodávateľa zo zákona vypustená a vlastníci si nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov môžu dohodnúť zásady hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s prostriedkami vlastníkov.

Po novom sa umožňuje správcovi samostatne si vybrať dodávateľa zabezpečujúceho odborné prehliadky a skúšky technických zariadení v dome.

Nové prísnejšie rozhodovanie o preddavkoch do fondu opráv nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v dome, ako aj iné povinnosti, ktoré spadajú pod absolútnu väčšinu potrebnú pre platné hlasovanie, pravdepodobne v budúcnosti zintenzívni využívanie písomného hlasovania v domoch. Avšak už dlhodobejšie veľmi žiadané hlasovanie prostredníctvom elektronických prostriedkov zákonodarca zatiaľ ako možnosť rozhodovania o veciach správy domu expressis verbis nezakotvil. Zároveň novinkou, ktorá zintenzívni písomné hlasovania je, že dosiahnutie inej (vyššej) potrebnej väčšiny nie je po novom rozdielne v prípade, ak ide o písomné hlasovanie.

Do zákona sa voči nedôsledným správcom zakotvila aj veľmi vítaná povinnosť vyhotoviť zápisnice s povinnými náležitosťami (a podpísanými overovateľmi), ako aj povinnosť zverejňovať znenie tejto zápisnice spolu s výsledkami hlasovania, všetko do 7 kalendárnych dní spôsobom v dome obvyklým. Oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať aj dátum jeho zverejnenia. Ten je po novom dôležitý z dôvodu, že práva týkajúce sa prehlasovaného vlastníka plynú až od tohto dátumu, a nie od konania schôdze.

Čo sa týka vyhotovovania a zverejňovania zápisnice zo schôdzí, v praxi ide o kvalitnejšími správcami už zaužívané konanie. Zastávame názor, že ide o správne rozhodnutie zákonodarcu zaviazať touto povinnosťou každú osobu vykonávajúcu správu domu, ako aj o ustálenie formy a obsahu zápisnice. Zákon na platnosť zápisnice pomerne rozsiahlo ustanovuje jej povinné náležitosti, ako aj povinné prílohy, ktorou je v prípade odmietnutia podpísania zápisnice overovateľom aj vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. V praxi si však overovatelia často rozdelia úlohu tak, že jeden overí zápisnicu a druhý prezenčnú listinu. Je však otázne, či zápisnica s chýbajúcou povinnou náležitosťou (podpis overovateľov) je platná, preto by sme odporúčali zvoliť si vždy viacerých overovateľov, z ktorých aspoň jeden zápisnicu svojim podpisom ako osoba nezávislá od správcu podpíše.

Ostatné nové práva a povinnosti pri správe

Osoba vykonávajúca správu má taktiež aj nové rozsiahle evidenčné a archivačné povinnosti vo vzťahu ku správe domu, ktoré je nutné zosúladiť aj spätne pred účinnosťou novely, a to najneskôr do 30.06.2019. Okrem novej povinnosti evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov v dome vrátane zápisníc a výsledkov hlasovaní spolu s hlasovacími listinami, je ďalej novinkou povinnosť viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov ohľadom domu, priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov v dome, pričom zodpovednosť za správnosť evidencie nesú osoby vykonávajúce správu.

Ďalej je výslovne zapracovaná povinnosť umožniť vlastníkovi v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie. Kópie môžu byť vyhotovované na náklady vlastníka v dome, avšak za dodržania ochrany osobných údajov. Do zákona sa medzi povinnosti dostala aj povinnosť uplatňovať práva vlastníkov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.

Ostatné významné úpravy zákona

Posledná novela zákona zapracovala aj niekoľko iných ustanovení, ktoré sú dlhodobo vítané a očakávané. Okrem podrobnejšieho definovania a úpravy garážových stojísk a skladových priestorov, ktoré sú najmä v novostavbách riešené spoluvlastníckymi podielmi na nebytovom priestore, novela sčasti rieši aj kontroverznejšiu problematiku terás. Tá síce nebola schválená v pôvodne navrhovanej verzii, zákonodarca sa však s problematikou detailnejšie vysporiadal v dôvodovej správe, kde konštatuje aj v zmysle záverov súdnej praxe, že terasy ako konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu, už zo svojho technického riešenia a svojej technickej funkcie sú a musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Zároveň je novelou upravená aj problematika relatívnych spoločných častí domu, možnosť zriadenia vecného bremena ku spoločných častiam domu, či predaj spoločnej časti či zariadenia domu, ktoré po novom už nebude príjmom do fondu opráv ale príjmom priamo vlastníkov.

Zhodnotenie novely

Doposiaľ osemnásta novela č. 283/2018 Z. z. s účinnosťou od 1.11.2018 sa vizuálne javí ako rozsiahla zmena zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nie však všetky zásahy do zákona sú novinkami. Navrhovateľ novely si dal prácu aj s „učesaním zákona“ a so zlepšením prehľadnosti zákona pre vlastníkov. Novela zavádza nielen nové pojmy a mechanizmy, ale aj spresňuje resp. sprísňuje už v praxi využívané či zneužívané inštitúty. Predmetný zákon už dlhšie (podľa odborného publika) nereflektoval pred touto novelou na aktuálne dianie v realitnej oblasti a zväzoval v mnohých prípadoch ruky samotným vlastníkom.

Zo slov navrhovateľa ale aj z uskutočnených zmien je jasné, že novela má za cieľ zjednodušiť a sprehľadniť procesy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri správe ich budov a zároveň sa snaží prispôsobiť problémom, ktoré vyvstali či už z dlhodobej praxe resp. so sebou priniesol developerský boom a nové poňatie stavieb a systémov fungovania týchto projektov. Generálne sa novela javí ako vítaný krok a môžeme dúfať, že prispeje k viacerým ozrejmeniam a uľahčeniam pre vlastníkov pri spravovaní ich nehnuteľností.