Pravidlá nadobúdania poľnohospodárskych pozemkov a ich pripravované zmeny

S účinnosťou odo dňa 1.6.2014 bol prijatý zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ktorý zásadným spôsobom zreguloval oblasť prevodov poľnohospodárskych pozemkov (s dovtedy pomerne širokou zmluvnou voľnosťou) a výrazne zasiahol do vlastníckeho práva vlastníkov týchto pozemkov a do režimu prevodu ich vlastníctva v rámci Slovenskej republiky.

Účel zákona a súčasné pravidlá nadobúdania poľnohospodárskych pozemkov

Základným účelom zákona podľa znenia jeho dôvodovej správy bolo zákonné obmedzenie nakladania s poľnohospodárskymi pozemkami tak, aby boli uprednostnené osoby vykonávajúce na pozemkoch poľnohospodársku výrobu. Zákon mal podľa slov zákonodarcu regulovať nadobúdanie poľnohospodárskych pozemkov, zamedziť ich špekulatívnym nákupom a vytvoriť také právne prostredie, ktoré umožní, aby naďalej slúžili svojmu pôvodnému účelu pre poľnohospodársku výrobu.[1]

Hlavným dôsledkom prijatého zákona bolo vytvorenie obligatórneho administratívneho procesu pri zamýšľanom prevode poľnohospodárskych pozemkov, a to na základe zavedenia inštitútu ponukového konania prostredníctvom novovytvoreného registra ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov vedeného Ministerstvom pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky.

Prevodom sa v zmysle ustanovení zákona rozumie najmä odplatný alebo bezodplatný prevod podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka vrátane výkonu záložného práva alebo zabezpečovacieho prevodu vlastníckeho práva a taktiež zámena poľnohospodárskych pozemkov, ak nejde o pozemky porovnateľnej hodnoty.[2]

Až na marginálne výnimky sa za poľnohospodársky pozemok, ktorého prevod sa musí realizovať režimom ponukového konania podľa zákona, považuje poľnohospodársky pozemok[3] nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, ktorého výmera je väčšia ako 2000 m².

Zákon pre prevod vlastníckeho práva k takémuto pozemku na tretiu osobu vo väčšine prípadov[4] obligatórne vyžaduje splnenie striktných podmienok.

Poľnohospodársky pozemok má v zmysle zákona prioritne nadobudnúť osoba zákonom definovaná ako nadobúdateľ, t.j. osoba, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

Samotný postup pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje § 4 zákona. Vlastník pozemku (alebo aj iná osoba oprávnená previesť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku) je povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v registri na webovom sídle ministerstva. Ponuku je taktiež potrebné uverejniť na úradnej tabuli v obci, kde sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza.

Takto ponúknutý poľnohospodársky pozemok má právo nadobudnúť v prvom rade nadobúdateľ s trvalým pobytom priamo v obci, kde sa tento pozemok nachádza. Ak takýto nadobúdateľ o ponuku neprejaví záujem, môže byť ponúknutý nadobúdateľovi zo susednej obce. V prípade jeho nezáujmu je možné ponuku rozšíriť aj na nadobúdateľa s trvalým pobytom mimo obce alebo susediacej obce.

Ani po tom, ako žiaden z vyššie uvedených oprávnených nadobúdateľov neprejaví záujem o nadobudnutie vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku, ho nemôže jeho vlastník voľne previesť. Zákon totiž v ustanovení § 4 ods. 7 stanovuje, že ak žiadny z nadobúdateľov (bez ohľadu na ich trvalý pobyt alebo sídlo) v rámci ponukového konania neprejaví záujem o nadobudnutie pozemku, prevádzajúca osoba je oprávnená pozemok previesť výlučne za cenu alebo hodnotu rovnakú, aká bola uvedená v neúspešnom ponukovom konaní, a to výlučne osobe, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov. Prevod je zároveň navyše možné uskutočniť najneskôr do šiestich mesiacov od neúspešného ukončenia ponukového konania.

Negatíva súčasnej právnej úpravy

Sumarizáciou vyššie uvedeného je teda evidentné, že zákon výrazne zasahuje do zmluvnej slobody vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov a neúmerne limituje okruh potenciálnych osôb oprávnených nadobudnúť prevádzaný poľnohospodársky pozemok. Zákon naviac zaťažuje vlastníka pozemku a  príslušné orgány verejnej správy aj administratívne, nakoľko vlastníkovi ukladá povinnosť vyžiadať si o splnení podmienok ponukového konania potvrdenie od príslušného orgánu verejnej správy.

Za najväčšiu a najvýraznejšiu zákonnú limitáciu zmluvnej slobody a možnosti dispozície vlastníka poľnohospodárskeho pozemku so svojim majetkom pritom jednoznačne považujeme prílišne úzky okruh osôb, na ktoré je v zmysle zákona možné previesť vlastnícke právo. Stanovenie podmienky, že nadobúdateľ musí mať v Slovenskej republike trvalý pobyt alebo sídlo počas najmenej desiatich rokov, považujeme za neadekvátne obmedzenie obchodovania na trhu s nehnuteľnosťami a za neprimerané obmedzenie vlastníckeho práva príslušných vlastníkov. Zákon zároveň neproporcionálne zvýhodňuje osoby, ktoré podnikajú v oblasti poľnohospodárstva oproti tým subjektom, ktoré v čase zamýšľaného prevodu v tejto oblasti nepodnikajú.

Kritika zákona zo strany Európskej komisie

Nami prezentovaný názor podporuje aj tá skutočnosť, že dňa 26.5.2016 Európska komisia oficiálne požiadala Bulharsko, Litvu, Lotyšsko, Maďarsko a taktiež Slovensko, aby zmenili právne predpisy týkajúce sa nadobúdania poľnohospodárskej pôdy z dôvodu, že podľa názoru Európskej komisie porušujú voľný pohyb kapitálu a slobodu usadiť sa a že vnútroštátne predpisy obsahujú niektoré ustanovenia, ktoré Európska komisia považuje za potenciálne odrádzajúce od cezhraničného investovania.[5] Na doplnenie uvádzame, že Európska komisia voči Maďarskej republike už aj na Súdny dvor Európskej únie postúpila prípad pre nedodržiavanie pravidiel Európskej únie týkajúcich sa práv cezhraničných investorov na využívanie poľnohospodárskej pôdy.[6]

Prvou reakciou na vyššie uvedenú žiadosť Európskej komisie bol návrh skupiny poslancov Národnej rady Slovenskej republiky zo dňa 23.9.2016 na prijatie zákona, ktorým sa mal predmetný zákon v časti týkajúcej sa obmedzení a postupov pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemkom zrušiť. Národná rada Slovenskej republiky však tento návrh neschválila, samotný zákon zrušený nebol a ostal naďalej v platnosti v jeho pôvodnom znení. [7]

Pripravované zmeny

Dňa 19.10.2016 Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka vyhlásilo, že ohľadom prevodu poľnohospodárskych pozemkov pripravuje ďalšie legislatívne kroky smerujúce k obmedzeniu špekulatívnych nákupov poľnohospodárskej pôdy.[8] Cieľom zmeny právnej úpravy má byť podľa slov ministerstva zdokonalenie regulatívov obmedzujúcich špekulatívne nákupy poľnohospodárskej pôdy a taktiež prostredia pre ďalšie nadobúdanie vlastníctva pôdy aktívnymi, najmä miestnymi poľnohospodármi. Novela by mala vychádzať z programového vyhlásenia vlády Slovenskej republiky, ako aj z podaní Európskej komisie.

Koncom novembra 2016 bol do medzirezortného pripomienkového konania predložený návrh novely zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý má za cieľ upraviť vybrané ustanovenia zákona týkajúce sa okruhu osôb oprávnených nadobudnúť vlastnícke právo k týmto pozemkom. Novelou sa podľa vyjadrení Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka má vypustiť podmienka 10-ročného trvalého pobytu alebo sídla, čím sa má odstrániť riziko neprimeraného obmedzenia prístupu k vlastníctvu poľnohospodárskych pozemkov pre osoby, ktoré túto podmienku neplnia, a to bez ohľadu na to, či ide o subjekty zo Slovenskej republiky alebo z ostatných členských štátov Európskej únie.[9]

Návrh novely zákona zároveň zamýšľa zmeniť niektoré podmienky pre postup pri prevode vlastníckeho práv. V prípade, ak ponukové konanie nebude úspešné a žiadny z oprávnených nadobúdateľov (bez ohľadu na ich trvalý pobyt alebo sídlo) neprejaví o ponúkaný pozemok záujem, bude možné tento pozemok previesť na ktorúkoľvek osobu. Podmienka zachovania šesťmesačnej lehoty od neúspešného ponukového konania pre prevod pozemku a povinnosť dodržať cenu alebo hodnotu pozemku v neúspešnom ponukovom konaní má však naďalej zostať zachovaná.

Návrh novely zákona okrem iného navrhuje zakotvenie zákonného predkupného práva k pozemkom ponúkaným podľa zákona, a to v prospech Slovenského pozemkového fondu. Zverejnenie ponuky na prevod pozemku podľa zákona sa má považovať za ponuku na prevod na účely predkupného práva Slovenského pozemkového fondu. Predkupné právo Slovenského pozemkového fondu má mať prednosť pred iným zákonným predkupným právom a aj zmluvným predkupným právom. Predkupné právo Slovenského pozemkového fondu má v súlade s návrhom novely zákona zaniknúť do 30 dní po zverejnení ponuky na prevod vlastníckeho práva.

Sú pripravované zmeny riešením?

Aj keď na jednej strane rešpektujeme a rozumieme snahe slovenského zákonodarcu o ochranu poľnohospodárskej pôdy a poľnohospodárskych pozemkov s ohľadom na ich prioritné využívanie pre poľnohospodársku výrobu, považujeme ustanovenia zákona vo vzťahu k vlastníckemu právu vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov za neprimerane limitujúce a porušujúce zmluvnú slobodu a najmä slobodu vlastníckeho práva zakotvenú Ústavou Slovenskej republiky.

Samotná skutočnosť, že zákon predpisuje povinné ponukové konanie, výrazne limituje okruh potenciálnych osôb, ktoré môžu poľnohospodárske pozemky nadobudnúť. V rámci návrhu novely zákona dokonca zákonodarca navrhuje zriadiť zákonné predkupné právo Slovenského pozemkového fondu, čo považujeme na ďalšiu nadmernú a neprimeranú ingerenciu štátu do súkromnoprávnych vzťahov jednotlivca. Takýto zásah štátu negatívne ovplyvňuje trh a investície v oblasti poľnohospodárskej pôdy a zasahuje do zmluvnej voľnosti a vlastníckeho práva vlastníkov.

Záverom dodávame, že zákon z nášho pohľadu predstavuje byrokratickú záťaž, oslabuje a limituje vlastnícke právo vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov a zhoršuje podnikateľské prostredie v tejto oblasti.

 

 

[1] Pozri http://www.nrsr.sk/web/Dynamic/Download.aspx?DocID=399288

[2] Hodnoty zamieňaných pozemkov sú porovnateľné, ak ich rozdiel nie je väčší ako 10%.

[3] Poľnohospodárskym pozemkom je pozemok, ktorého druh je orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady alebo trvalé trávne porasty.

[4] Z ponukového konania zavedeného zákonom sú vyňaté prípady, keď prevádzajúci vlastník poľnohospodárskeho pozemku prevádza vlastnícke právo k pozemku na osobu spĺňajúcu výnimku podľa § 4 odsek 1 zákona, t. j. na osobu vykonávajúcu poľnohospodársku výrobu v obci, v ktorej sa pozemok nachádza najmenej 3 roky pred uzatvorením zmluvy o prevode poľnohospodárskeho pozemku, spoluvlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo osobu blízku osobe prevodcu).

[5] Pozri http://europa.eu/rapid/press-release_IP-16-1827_en.htm

[6] Pozri http://europa.eu/rapid/press-release_MEMO-16-2097_sk.htm

[7] Pozri http://www.nrsr.sk/web/Default.aspx?sid=zakony/zakon&MasterID=6101

[8] Pozri http://www.mpsr.sk/index.php?navID=1&navID2=1&sID=23&id=10720

[9] Pozri http://www.epredpisy.sk/predpisy-vo-vlade/2535002-pristup-k-vlastnictvu-ponohospodarskych-pozemkov-