BYT AKO APARTMÁN Z POHĽADU PRÁVA

Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností pri ponuke a predaji novostavieb čoraz väčšia samozrejmosť. Otázky na markantné rozdiely z pohľadu praxe a práva, a výhody či nevýhody bývania v byte oproti bývaniu v apartmáne v mestských častiach, sú azda najčastejšie rezonujúce medzi bežnými ľuďmi, ktorí sa chystajú investovať do novej nehnuteľnosti, v ktorej sa plánujú zdržiavať a obývať ju celoročne ako hlavné korešpondenčné sídlo či trvalé bývanie.

Čo je apartmán

Zákon o katastri nehnuteľností [1], stavebný zákon [2] , ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov [3] nepozná pojem „apartmán“. Preto sa v zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine [4] apartmány v bytovom dome zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva ako byt – t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán. Stavebné úrady už jednotné usmernenie nemajú, a preto sa pri kolaudácii možno stretnúť s ich označením ako „nebytové priestory“, prípadne ako „byt- apartmán“.

V rôznych publikáciách sa neraz nesprávne spomína, že „apartmán“ ako pojem nie je upravený právnymi predpismi SR, a preto je jeho výklad predávajúcimi používaný rôzne so snahou pridať najmä na lukratívnosti predaja priestoru, ktorý z rôznych dôvodov nie je možné skolaudovať ako byt. Nie je tomu však úplne tak.

Pojem „apartmán“ upravuje vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je samostatné hygienické zariadenie (samostatná kúpeľňa a samostatné WC alebo kúpeľňa s WC).

Apartmán je v prípade apartmánového domu vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať apartmánovým bytom. Apartmánový dom je ubytovacie zariadenie, ktoré je prevádzkované zvyčajne len v sezóne a poskytuje hosťom prechodné ubytovanie najmenej v piatich apartmánoch alebo v štúdiách.

Aký je rozdiel medzi bytom a apartmánom?

Základnou otázkou klientov je, aký je praktický rozdiel medzi bytom a apartmánom, a zároveň aké sú následky kúpy apartmánu namiesto bytu z právneho hľadiska. Vo väčšine prípadov sa tieto otázky prekrývajú s obavou kupujúcich, či je kúpa apartmánu bezpečná a vhodná náhrada za byt, a či developer nesleduje vlastné záujmy, schopné uškodiť záujemcovi o kúpu novej nehnuteľnosti. Odpoveď je „aj môže aj nemusí“.

Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať.  Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mixu aj prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory – apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť. Avšak to, že je hotelová izba alebo apartmán obývaná celoročne nie je nemožná situácia, a ani nie je v praxi kontrolovaná.

Najpodstatnejší rozdiel medzi týmito dvoma entitami je však v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla (zväčša rožné, severné, alebo spodné podlažia lokalizácie priestorov v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie. Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Môže sa teda stať, že len niekoľko minút menej priameho slnka do miestností už preklasifikujú priestor z bytu na nebytový priestor.

Posudok na svetlotechniku, tzv. „svetloposudok“

Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty. (Apartmány tu spomenuté nie sú, ergo požiadavka noriem na preslnenie sa na ne nevzťahuje. [5])

Táto vyhláška pri bytoch odkazuje na špeciálny predpis, a to vyhlášku č. 532/2002 Z.z. MŽ SR, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie. Tá určuje, že návrh denného osvetlenia sa musí posudzovať spoločne so súvisiacimi činiteľmi, so združeným a umelým osvetlením, s preslnením, vrátane vplyvu okolitých budov a stálej zelene, ako aj vplyvu navrhovanej stavby na existujúcu zástavbu, s cieľom dosiahnuť vyhovujúce podmienky zrakovej pohody s minimálnou celkovou spotrebou energií v súlade so slovenskými technickými normami [6].

Pri žiadosti stavebníka na stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia je ako jeden z potrebných podkladov práve takýto svetlotechnický posudok, ktorý konštatuje hodnoty preslnenia. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie a priaznivo tak využiť pôsobenie tohto žiarenia na všetky zložky mikroklímy vnútorného prostredia priestoru, ktorý človek obýva. Je logické, že prechodné ubytovania nie sú z pohľadu práva brané tak striktne v spĺňaní týchto kritérií, keďže sa nepredpokladá trvalé obývanie takýchto priestorov tou istou osobou.

Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností. Do súčtu plôch obytných miestností preslnených iba z jednej strany, ako ani do súčtu plôch všetkých obytných miestností bytu, sa nezapočítavajú tie časti plôch obytných miestností, ktoré ležia hĺbkou miestnosti 2,3-násobku jej svetlej výšky. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti.  Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14. októbra najmenej 1,5 hodina denne.

Trvalý pobyt

Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt. Prihlásenie trvalého pobytu je možné, ak sú splnené ostatné zákonné predpoklady.

Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión). Tento širší výklad podporuje aj druhá veta predmetného ustanovenia: „Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Práve pojem „aj“ umožňuje širší výklad, o ktorý sa opierajú niektoré samosprávne orgány. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch. Vo väčšine prípadov by teda apartmány mohli byť umožnené na zápis trvalého pobytu, závisí však od konkrétneho prípadu a podloženia vhodnou argumentáciou.

Nedostatok miest na parkovanie

Pokiaľ je v stavebných projektoch riešenie apartmánov také, že apriori spĺňajú všetky vyššie stanovené podmienky ako pre byt, dôvodom na skolaudovanie niektorých priestorov ako apartmánov namiesto bytov môže byť nedostatočná statická doprava, teda menší počet parkovacích miest vzhľadom na možnosti projektu.

Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácií apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty. Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch. Z týchto dôvodov sa zahŕňajú do projektov práve aj apartmány, ktoré normovo vyžadujú nižší počet parkovacích miest.

Výhody pre podnikanie

Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby – podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho. Platcovia DPH majú pri apartmáne možnosť odpočítania, pokiaľ sú schopní preukázať, že apartmán slúži na ich podnikateľské činnosti.

Zhrnutie

Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom. Pred kúpou apartmánu každopádne odporúčame riadne si nechať odborníkom prehliadnuť celý projekt budovy, vlastnosti a „nedostatky“ konkrétneho apartmánu, zistiť a preveriť si čo najviac informácií o danej nehnuteľnosti.

[1] Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov

[2] Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (ďalej v texte len ako „stavebný zákon“)

[3] Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

[4] Katastrálny bulletin č. 3/2007 (č. LPO – 7764/2007, otáz. č. 31)

[5] Podmienka nutnosti preslnenia okrem bytov aj „obytných miestností v apartmánových domoch“ sa nachádzala vo vyššie spomenutej vyhláške č. 259/2008 Z.z. od 1.10.2016 do 31.05.2017, kedy boli „apartmánové domy“ novelou č. 124/2017 Z. z. vypustené z predmetnej vyhlášky. V tomto období však vyvstali pochybnosti, či apartmány musia alebo nemusia spĺňať svetlotechniku, teda preslnenie, v takom rozsahu ako byty. Výkladové rozkoly však vyvrátil Úrad verejného zdravotníctva SR vo svojom usmernení pre všetky RÚVZ SR tak, že apartmány nemusia spĺňať prísnejšiu svetlotechniku aká sa vyžaduje pri bytoch. Argumentácia tkvela v tom, že úrad nepovažoval apartmány, ktoré podľa ich zákonnej definície obsahujú aspoň jednu „obývaciu miestnosť“ za definične to isté ako „obytnú miestnosť“. Podľa stavebného zákona totiž obytná miestnosť je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. A práve predmetná vyhláška obsahovala pojem „obytná miestnosť“ v apartmánových domoch“ nie „obývacia miestnosť“. Úrad si príslušné predpisy vyložil tak, že apartmány a apartmánové domy ako ubytovacie zariadenia musia spĺňať podmienku na prechodné ubytovanie, nie na trvalé, ergo apartmány nemusia mať obytnú miestnosť, postačuje ak majú obývaciu miestnosť, pri ktorej vyhláška potrebu preslnenia ako bytu nevyžaduje.

[6] STN 73 0580 -1, STN 73 0580 -2, STN 36 0450, STN 36 0452