ZÁKON O ÚVEROCH NA BÝVANIE

Dňa 21.3.2016 nadobudne účinnosť nový zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Tento zákon, schválený Národnou radou Slovenskej republiky dňa 9.12.2015, predstavuje implementáciu smernice EP a Rady č. 2014/17/EÚ zo 4.2.2014 o zmluvách o úvere pre spotrebiteľov týkajúcich sa nehnuteľností určených na bývanie a o zmene smerníc 2008/48/ES a 2013/36/EÚ a nariadenia (EÚ) č. 1093/2010 (ďalej len „smernica o úveroch na bývanie“) do slovenského právneho poriadku.

Podľa dôvodovej správy je cieľom zákona vytvorenie právneho rámca pre racionálnejšie a efektívnejšie fungovanie trhu úverov na bývanie v rámci vnútorného trhu EÚ.

Predmet úpravy

Predmetom zákona sú v zmysle ustanovenia § 1 práva a povinnosti súvisiace s poskytovaním úveru na bývanie na základe zmluvy o úvere na bývanie, podmienky poskytovania úveru na bývanie, zmluvy o úvere na bývanie a spôsob výpočtu celkových nákladov spotrebiteľa spojených s poskytovaním úveru na bývanie, a aj ďalšie opatrenia na ochranu spotrebiteľa spojené s poskytovaním úveru na bývanie.

Odsek 2 tohto ustanovenia ďalej upravuje, čo konkrétne sa rozumie úverom na bývanie. Zákonná definícia úveru na bývanie definuje tento ako dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie formou odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci. Zákonodarca nám v dôvodovej správe k zákonu neobjasňuje pojem „obdobná finančná pomoc“, tento termín však nájdeme v dôvodovej správe k zákonu č. 129/2010 Z. z. o spotrebiteľských úveroch – jedná sa o „akúkoľvek finančnú dohodu, umožňujúcu dosiahnuť ekvivalentný výsledok ako odložená platba alebo pôžička, teda iné formy spotrebiteľských úverov vyvinuté v budúcnosti, z ktorých ani jeden sa nezhoduje s odloženou platbou alebo pôžičkou. Pole pôsobnosti je teda definované funkčným spôsobom a podlieha vývoju.”

Ustanovenie odseku 3 zákona ďalej upravuje ďalšie typy úverov na bývanie. Sú nimi hypotekárne úvery (v zmysle § 68 zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách) poskytované spotrebiteľovi, ďalej niektoré stavebné úvery a iné úvery podľa osobitného predpisu (v zmysle § 6 ods. 7 zákona č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení). Zákon bol postavený do pozície lex generalis voči vyššie spomenutým zákonom č. 483/2001 Z. z. o bankách a č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení.

Odsek 4 zákona obsahuje negatívnu enumeráciu typov úverov, ktoré sa v zmysle zákona nepovažujú za úvery na bývanie. Podľa dôvodovej správy toto vecné vymedzenie vychádza práve z implementovanej smernice, a je dané zvláštnym charakterom niektorých zmlúv alebo existenciou inej právnej úpravy. Pre obsiahlosť tohto odseku sa ním nebudeme ďalej podrobne zaoberať, len príkladom uvedieme, ktoré typy úverov sa nepovažujú za úvery na bývanie. Sú nimi okrem iného spotrebiteľské úvery, úvery formou povoleného prečerpania s lehotou splatnosti do 1 mesiaca a úvery poskytované Štátnym fondom rozvoja bývania v zmysle zákona č. 150/2013 Z. z.

Zákon taktiež výslovne zakazuje poskytovanie peňažných prostriedkov z úveru na bývanie v hotovosti.

§ 2 zákona vymedzuje základné pojmy používané v celom predpise. Súčasťou je aj definícia veriteľa, ktorým je fyzická alebo právnická osoba s povolením Národnej banky Slovenska v zmysle zákona č. 483/2001 Z. z o bankách (ďalej len „zákon o bankách“) alebo zákona č. 129/2010 Z. z. o spotrebiteľských úveroch (ďalej len „zákon o spotrebiteľských úveroch“). V prípade, že ide o veriteľa s povolením podľa zákona o spotrebiteľských úveroch, tento veriteľ bude mať licenciu na poskytovanie spotrebiteľských úverov v neobmedzenom rozsahu a na základe nej bude môcť poskytovať aj úvery na bývanie.

Reklama

Súčasťou mnohých predpisov týkajúcich sa ochrany spotrebiteľa sú aj ustanovenia týkajúce sa reklamnej a marketingovej komunikácie. Zákon o úveroch na bývanie nie je výnimkou.

Za účelom zabezpečenia čo najúplnejších a neskreslených informácií spotrebiteľovi, zákon v ustanovení § 3 prikazuje, aby akákoľvek reklama, reklamná a marketingová komunikácia týkajúca sa úverov na bývanie bola pravdivá, zrozumiteľná, a nesmie byť klamlivá.

Zároveň sú zakázané akékoľvek informácie o dostupnosti alebo nákladoch spojených s úverom na bývanie, ktoré môžu spotrebiteľa uviesť do omylu.

Zákon taktiež zavádza rámec tzv. štandardných informácií, ktoré je povinný veriteľ uviesť v každej reklame alebo marketingovej komunikácii obsahujúcej úrokovú sadzbu, alebo akýkoľvek iný údaj týkajúci sa nákladov spotrebiteľa. Veriteľ je povinný formou reprezentatívneho príkladu odovzdať spotrebiteľovi predovšetkým informácie týkajúce sa:

1. úrokovej sadzby,
2. podrobností o poplatkoch zahrnutých do celkových nákladov spotrebiteľa,
3. celkovej výšky úveru na bývanie,
4. ročnej percentuálnej miery nákladov,
5. doby splatnosti úveru na bývanie,
6. celkovej čiastky, ktorú musí spotrebiteľ zaplatiť a výšky splátok,
7. povinnosti uzavrieť zmluvu o doplnkovej službe súvisiacej s úverom na bývanie, najmä o poistení, ak je podmienkou na získanie úveru na bývanie alebo na jeho získanie za ponúkaných podmienok, uzavretie zmluvy o takejto doplnkovej službe.

Spájanie produktov

Zákonodarca umožňuje veriteľovi ponúkať súbor produktov alebo služieb, ktoré možno kúpiť spolu so zmluvou o úvere na bývanie. Veriteľ však nesmie podmieňovať uzavretie zmluvy o úvere na bývanie zakúpením jedného z týchto produktov a tým produkty na seba viazať. Zákaz viazania produktov (bundling) je jedným z imanentných znakov ochrany spotrebiteľa, najmä spájanie poistenia úveru so zmluvou o úvere. Veriteľ môže požadovať od spotrebiteľa, aby mal uzatvorené poistenie na zabezpečenie úveru na bývanie, zároveň sa však spotrebiteľovi dáva možnosť samostatne si zvoliť poskytovateľa poistenia. Podmienkou je, aby poistenie vybrané spotrebiteľom poskytovalo rovnocennú úroveň poistenia ako poistenie, ktoré navrhol veriteľ.

Informácie pred uzavretím zmluvy

Ustanovenia § 5 a § 6 zákona upravujú informačné povinnosti veriteľa pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie. Účelom je finančné vzdelávanie spotrebiteľov v zmysle smernice, pokiaľ ide o zodpovedné prijímanie úverov na bývanie a riadenie dlhu.

Veriteľ je v zmysle § 5 povinný bezplatne poskytnúť informácie pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie alebo pri jej zmene o:

1. postupe poskytovania úverov na bývanie,
2. postupe správy úveru na bývanie na účely kontroly schopnosti spotrebiteľa splácať úver,
3. príslušných orgánoch vykonávajúcich dohľad nad veriteľom poskytujúcim úvery na bývanie, a
4. pôsobnosti spotrebiteľských združení.

Veriteľ má za týmto účelom povinnosť vypracovať a dodržiavať vnútorné predpisy. Všetky vyššie uvedené informácie je veriteľ povinný poskytnúť spotrebiteľovi v dostatočnom časovom predstihu, najneskôr však v deň uzavretia zmluvy o úvere na bývanie. Ak spotrebiteľovi niektoré informácie nie sú jasné, v prípade potreby je veriteľ povinný všetky vyššie uvedené informácie zopakovať. Na účely štandardizovaného poskytovania informácií spotrebiteľom bol zavedený nový Európsky štandardizovaný informačný formulár (ďalej len „formulár ESIS“), ktorý je veriteľ povinný používať.

Ročná percentuálna miera nákladov

Ustanovenie § 7 zákona jednoznačne vymedzuje, aké náklady je možné použiť na výpočet ročnej percentuálnej miery nákladov a aké náklady budú zahrnuté do celkových nákladov spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, ak otvorenie alebo vedenie účtu je potrebné na získanie úveru na bývanie alebo jeho získanie za podmienok, za akých sa ponúka a je na žiadosť spotrebiteľa.

V prípade, že sa v zmluve o úvere na bývanie dohodla variabilná úroková sadzba, veriteľ má povinnosť informovať spotrebiteľa o možnom vplyve zmien úrokovej sadzby na výšku splátok a na ročnú percentuálnu mieru nákladov písomnou formou alebo prostredníctvom vyššie spomenutého formulára ESIS.

Posúdenie schopnosti spotrebiteľa splácať úver

Zákonodarca ustanoveniami § 8 a § 11 zaviedol ďalší výrazný prvok ochrany spotrebiteľa, a to povinnosť veriteľa s odbornou starostlivosťou posúdiť schopnosť veriteľa splácať úver na bývanie. Túto povinnosť má veriteľ vždy pred uzatvorením zmluvy o úvere na bývanie, prípadne pred takou zmenou tejto zmluvy, ktorou sa výrazne navýši celková výška úveru na bývanie.

Veriteľ má za týmto účelom použiť všetky dostupné, relevantné a aktuálne informácie získané z interných alebo hodnoverných externých zdrojov, od spotrebiteľa a od finančného agenta a overovať tieto informácie prostredníctvom registrov.

Zákon taktiež stanovuje veriteľovi povinnosť určovať, dodržiavať a pravidelne prehodnocovať limit schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie. Na výpočet tohto limitu zákon demonštratívne určuje položky, ktoré do tohto výpočtu vstupujú. Sú nimi:

1. príjem spotrebiteľa,
2. náklady na zabezpečenie nevyhnutných podmienok na uspokojovanie základných životných potrieb spotrebiteľa,
3. výška splátky poskytovaného úveru na bývanie,
4. peňažné záväzky znižujúce príjem spotrebiteľa.

„Príjmom spotrebiteľa“ sa podľa dôvodovej správy myslí napríklad priemerný čistý mesačný zárobok spotrebiteľa v zmysle §134 ods. 9 Zákonníka práce. Všetky uvedené položky vstupujú do ukazovateľa schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie prepočítané na obdobie jedného mesiaca. Podmienka na určenie limitu pre tento ukazovateľ v zmysle § 8 ods. 5 zákona spočíva v tom, aby výdavky zohľadňované pri výpočte tohto limitu nikdy nepresiahli príjem spotrebiteľa.

Ustanovenia § 8 odseky 1 až 32 podľa dôvodovej správy majú zabezpečiť záujem veriteľov na správnom odhadnutí schopnosti spotrebiteľa splácať úver. Účelom je taktiež aj dosiahnutie obozretného správania zo strany veriteľa z pohľadu návratnosti úveru na bývanie, a taktiež aj z pohľadu dôsledkov nezodpovedného požičiavania na strane spotrebiteľov.

Zákon v ustanovení § 9 zavádza povinnosť veriteľov implementovať interné limity pre maximálnu hodnotu ukazovateľa podielu výšky úveru k hodnote zabezpečenia (tzv. loan-to-value, LTV). Účelom tohto ustanovenia je zabezpečiť opatrný prístup veriteľa k stanoveniu požiadaviek na zabezpečenie úveru, s cieľom zmierniť negatívny dopad prípadného neskoršieho poklesu hodnoty zabezpečenia na veriteľa aj dlžníka.

Ustanovenie § 10 ukladá povinnosť veriteľa uplatňovať zásady odmeňovania na svojich zamestnancov, finančných agentov alebo finančných poradcov. Veriteľ má povinnosť tieto zásady uplatňovať tak, aby úvery na bývanie boli poskytované riadne, čestne a spravodlivo. Ich uplatňovanie taktiež nesmie mať vplyv na poskytnutie úveru na bývanie spotrebiteľovi, aby neboli v rozpore so záujmami spotrebiteľa a majú vzbudzovať dôveru spotrebiteľa vo finančný sektor.

Za účelom zaistenia právnej istoty spotrebiteľa je v § 13 zákona zakotvená požiadavka písomnej formy zmluvy o úvere na bývanie. Nedodržanie tejto požiadavky je sankcionované neplatnosťou takejto zmluvy. Veriteľ je taktiež povinný vydať všeobecné podmienky poskytovania úverov na bývanie, slúžiace na zabezpečenie dostatočnej informovanosti spotrebiteľa pred uzavretím zmluvy. Zákon demonštratívne vypočítava obsahové náležitosti týchto všeobecných podmienok, medzi ktoré patria napríklad náležitosti žiadosti o úver na bývanie, podmienky poskytnutia úveru na bývanie, postup veriteľa pri omeškaní spotrebiteľa so splácaním alebo podmienky výkonu záložného práva k nehnuteľnosti zriadeného na zabezpečenie úveru. Ustanovenie § 13 v odseku 4 taktiež upravuje povinné náležitosti písomnej zmluvy o úvere na bývanie, ktoré táto zmluva musí obsahovať navyše k všeobecným náležitostiam zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.

Medzi výrazné prvky ochrany spotrebiteľa patrí ustanovenie § 14, ktoré zavádza lehotu na premyslenie pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie a s tým súvisiace právo odstúpiť od zmluvy. Lehota na premyslenie je zákonom stanovená na 14 kalendárnych dní, počas ktorých má spotrebiteľ právo rozmyslieť si, či uzavrie zmluvu o úvere na bývanie. V prípade, že spotrebiteľ nakoniec uzavrie zmluvu o úvere na bývanie, má právo od nej odstúpiť bez udania dôvodu počas lehoty ďalších 14 kalendárnych dní odo dňa uzavretia zmluvy. Ak spotrebiteľ toto právo využije, je povinný vrátiť istinu úveru s úrokom z tejto istiny odo dňa začatia čerpania úveru do dňa splatenia istiny.

V prípade ak bola spolu so zmluvou o úvere na bývanie poskytnutá ďalšia doplnková služba (napr. poistenie úveru), dňom odstúpenia od zmluvy o úvere na bývanie zanikajú aj všetky ďalšie súvisiace záväzky z týchto doplnkových služieb.

Predčasné splatenie

Ďalším výrazným posilnením práv spotrebiteľa je možnosť splatenia úveru na bývanie pred lehotou splatnosti kedykoľvek počas doby trvania zmluvy v zmysle ustanovenia § 18 zákona. Spotrebiteľ je v tomto prípade povinný vrátiť istinu a úrok len za čas časové obdobie od poskytnutia úveru na bývanie do jeho splatenia. Zároveň je spotrebiteľ povinný uhradiť skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie, ktoré však nesmú presiahnuť 1% z predčasne splatenej sumy úveru.

Veriteľovi sa zakazuje požadovať od spotrebiteľa úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov v súvislosti s predčasným splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa, ak k predčasnému splateniu úveru na bývanie alebo jeho časti dôjde v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby úveru na bývanie, ak ide o variabilnú úrokovú sadzbu. Veriteľovi sa zároveň ukladá povinnosť oznámiť spotrebiteľovi uplynutie doby fixácie úrokovej sadzby úveru, a to najneskôr dva mesiace pred uplynutím tejto doby. Spolu s tým je veriteľ povinný oznámiť spotrebiteľovi úrokovú sadzbu na nasledujúce úrokové obdobie, aktuálnu výšku základnej úrokovej sadzby úveru zverejnenú ku dňu vyhotovenia oznámenia a výšku hrubej marže na nasledujúce úrokové obdobie.

Veriteľ taktiež nesmie požadovať od spotrebiteľa akúkoľvek pokutu alebo iné sankcie súvisiace s predčasným splatením úveru.

Omeškanie spotrebiteľa so splácaním úveru

V prípade ak je spotrebiteľ v omeškaní so splácaním dlhu z úveru na bývanie, je veriteľ v zmysle ustanovenia § 20 povinný ho informovať o tejto skutočnosti písomne alebo formou SMS správy najneskôr do 15 dní odo dňa splatnosti tejto splátky. Ak je spotrebiteľ v omeškaní so splácaním dlhšie ako 90 kalendárnych dní, alebo obdobným spôsobom opakovane porušuje svoje povinnosti voči veriteľovi, má veriteľ právo informovať prostredníctvom registra ostatných veriteľov o tom, že spotrebiteľ porušil svoje povinnosti zo zmluvy o úvere na bývanie. Veriteľ toto svoje právo môže uplatniť až po predchádzajúcom upozornení spotrebiteľa, avšak nevyžaduje sa spotrebiteľov súhlas. Do registra je veriteľ oprávnený uviesť meno a priezvisko spotrebiteľa, jeho adresu trvalého pobytu a popis nesplnenej povinnosti. V prípade ak spotrebiteľ následne svoju povinnosť splní, je veriteľ povinný oboznámiť prostredníctvom registra ostatných veriteľov o splnení si tejto povinnosti zo strany spotrebiteľa.

Ak je spotrebiteľ nepretržite v omeškaní so splnením čo i len časti svojho dlhu dlhšie ako 90 kalendárnych dní aj napriek písomnému upozorneniu zo strany veriteľa, je veriteľ oprávnený svoju peňažnú pohľadávku písomnou zmluvou postúpiť tretej osobe aj bez súhlasu veriteľa. Toto právo veriteľ nemôže uplatniť, ak spotrebiteľ ešte pred postúpením splnil celý svoj dlh voči veriteľovi vrátane príslušenstva.

Povinnosti finančných agentov poskytujúcich úvery na bývanie

Nová úprava v ustanovení § 21 ukladá povinnosti finančných agentov, ktorých veriteľ využíva na finančné sprostredkovanie úverov na bývanie. Finančný agent pri sprostredkovaní úveru je napríklad povinný spotrebiteľovi poskytnúť informácie o spôsobe výpočtu poplatku a iných nákladov súvisiacich so sprostredkovanou finančnou službou, ak nie je možné poskytnúť informáciu spotrebiteľovi o výške poplatku a iných nákladoch, ktoré má spotrebiteľ zaplatiť za sprostredkovanú finančnú službu, ak taký poplatok alebo iné náklady spotrebiteľovi vznikajú. Finančný agent je taktiež povinný oznámiť výšku provízií a iných stimulov, ktoré majú veriteľ alebo tretie strany zaplatiť finančnému agentovi za služby súvisiace so zmluvou o úvere na bývanie. Ak výška peňažného plnenia alebo nepeňažného plnenia nie je známa v čase oznámenia, finančný agent informuje spotrebiteľa, že skutočná výška peňažného plnenia alebo nepeňažného plnenia bude uvedená v neskoršom štádiu v rozsahu informácií uvedených vo formulári ESIS.

Zákon taktiež ukladá finančnému agentovi povinnosť oboznámiť veriteľa s výškou poplatku, ktorý mu má zaplatiť spotrebiteľ za účelom výpočtu ročnej percentuálnej miery nákladov.

§ 22 zákona ukladá nové povinnosti aj pre finančných poradcov. Cieľom tejto úpravy je zaistiť spotrebiteľovi možnosť výberu z dostatočného počtu ponúk úverov na bývanie dostupných na finančnom trhu, ktoré sú vhodné z hľadiska potrieb spotrebiteľa, jeho finančnej a osobnej situácie. Zákonodarca pri koncipovaní tejto úpravy vychádzal z potreby riadneho pochopenia finančnej situácie spotrebiteľa finančným poradcom, jeho preferencií a cieľov, a to na základe potrebných aktuálnych informácií a odôvodnených predpokladov o rizikách pre okolnosti spotrebiteľa počas trvania zmluvy o úvere na bývanie.

Orgán dohľadu

Zákon stanovil Národnú banku Slovenska (ďalej len „NBS“) ako inštitúciu výkonu dohľadu nad povinnosťami stanovenými v zákone v súlade so zákonom č. 747/2004 Z. z. o dohľade nad finančným trhom a o zmene a doplnení niektorých zákonov. V prípade zistených nedostatkov pri plnení povinností vyplývajúcich zo zákona veriteľmi môže NBS ukladať sankcie podľa závažnosti, dĺžky trvania, rozsahu, následkov a povahy týchto nedostatkov.

Opatrenia na nápravu zistených nedostatkov, pokuty a iné sankcie je NBS oprávnená ukladať samostatne alebo súbežne a opakovane. Subjektívna lehota na uloženie sankcie sú dva roky od zistenia nedostatkov, objektívna lehota je najviac 10 rokov od ich vzniku.

Reklamácie a postup pri ich vybavovaní

Veriteľ je v súlade s ustanoveniami § 25 a § 26 povinný informovať spotrebiteľa pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie, alebo ak je to odôvodnené pri jej zmene, postup pri podávaní reklamácií. Spotrebiteľ sa musí dozvedieť, kde môže podať reklamáciu, informáciu o možnosti mimosúdneho riešenia sporov a informáciu o osobitných právnych predpisoch upravujúcich mimosúdne vyrovnanie sporov. Zákonodarca si od tejto úpravy sľubuje bezproblémovejšie fungovanie alternatívnych postupov riešenia sporov. Pri vybavovaní reklamácií sú veriteľ a spotrebiteľ povinní poskytovať si vzájomnú súčinnosť.